法律意见书(二)

　　在纠纷协调处理过程中，夏律师应上饶市工商局12315领导的委托，就如何理解《商品房买卖合同》第十四条（双方关于房屋交付条件的约定）提供书面意见。

　　全文如下：

对《商品房买卖合同》第十四条约定的理解 

[合同的约定] 

　　《商品房买卖合同》（002168）第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电、煤气在商品房交付使用时具备正常使用条件；2、有线电视、电话预埋安装在交付使用时具备正常使用条件；…… 

[条款的理解] 

一、格式合同条款的解释方法

　　因为《商品房买卖合同》是格式合同，如果合同双方当事人对合同条款的理解发生争议，应当依据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定来解释。

　　合同法第四十一条规定了三种解释方法：第1种方法，即按照通常理解予以解释；第2种方法，即对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；第3种方法，即格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。以上3种方法应当优先适用第1种方法，只有在第1种方法解释不通的情况下，才能适用其他两种方法；而不能优先适用第2种方法或第3种方法。

二、如何运用第1种方法解释“具备正常使用条件”

　　运用第1种方法，“按照通常理解予以解释”应当首先从合同条款的字面意思来解释；如果字面不能解释的，应当将该条款放在整个合同其他条款中加以解释，即体系解释方法。以赵某与科X公司签订的《商品房买卖合同》为例，对于该《商品房买卖合同》第十四条约定的“具备正常使用条件”，从字面上可以做出以下两种截然相反的解释：

　　1、“具备正常使用条件”可以理解为：只将管道煤气铺设到户，只要接上煤气灶具等，就能正常使用。这一解释不包括安装好煤气灶具。

　　2、“具备正常使用条件”可以理解为：不但将管道煤气铺设到户，而且还要安装上煤气灶具等，并能正常使用。这一解释包括安装好煤气灶具。

　　说明采用字面解释不能对“具备正常使用条件”作出明确一致的解释，那就必须结合该合同其他条款的内容来理解。那么直接可以采用以上第2种解释吗？答案是否定的。

　　如果将“具备正常使用条件”理解为“将煤气灶具安装到位并能正常使用”，那么就意味着科Ｘ公司要为客户承担管道煤气初装费。但是双方在《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“……建筑面积共181.74㎡(123.1㎡58.64㎡) ……”；在第四条“计价方式与价款”中约定“1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1273.47元,总金额(人民币)×千×百贰拾叁万壹千肆百肆拾壹元整。后注明: ‘123.1㎡×1580.﹣﹦194498.﹣；58.64㎡×630.﹣﹦36943.﹣’”和第六条“付款方式及期限”中约定“买受人按下列第1种方式按期付款： 一次性付款 首付：208297.00                                                  余款在房屋交付使用时一次性结清.(￥23144.00) ”。以上约定明确表明了买受人赵某向科X公司支付的及科X公司向买受人赵某收取的仅仅是房价款，而没有包括管道煤气初装费。显然，第2种解释与以上双方当事人的约定是矛盾的。

三、让开发商承担管道煤气初装费是不公平的，且既无法律规定也无合同约定

　　理由有：

　　1、将“具备正常使用条件”理解为“将煤气灶具安装到位并能正常使用，科Ｘ公司为客户承担管道煤气初装费”与合同约定矛盾。

　　2、管道煤气初装费的收费单位是管道煤气公司，而非作为房地产开发商的科X公司。双方在“附件三：装饰、设备标准”中约定“……6、厨房：……煤气管道到位，IC表普通双眼灶。……10、其他：单元楼梯口设分户对讲保安门，设水电一户一表，已预埋有限电视、电话、光纤线路。”是否可以理解为科X公司愿意为赵某承担管道煤气初装费呢？如果这样解释的话是不公平的。

　　3、管道煤气初装费的收取是由物价局批准的，而且目前我国并没有任何一部法律法规规定了管道煤气初装费分摊在工程造价成本中，或者明文规定应由开发商承担，除非合同双方当事人有明确约定。否则，在既无法律明文规定也无合同双方当事人明确约定的情况下，就让开发商承担管道煤气初装费是不公平的。

　　既然，合同双方当事人约定了“煤气管道到位，IC表普通双眼灶”但又没有明确约定管道煤气初装费由谁交付及交付的具体金额，那么只能理解为合同双方对此约定不明。那么，在双方对于管道煤气初装费久商不下的情况下，只能依据《合同法》第六十二条（二）的规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”并根据‘谁受益谁付费”的原则由买受人支付。

　　综上所述，合同双方当事人在《商品房买卖合同》第十四条中约定的“具备正常使用条件”应当解释为：只将管道煤气铺设到户，只要接上煤气灶具等，就能正常使用。这一解释不包括安装好煤气灶具。双方当事人对管道煤气初装费没有明确约定，应依据《合同法》第六十二条（二）的规定由买受人支付。